Gewerbemietrecht

Zahlreiche Unternehmen sind Mieter ihrer Geschäftsräume. Der Mietvertrag ist in diesen Fällen eine wichtige Grundlage der Geschäftstätigkeit.

Häufig wird zahlreichen Einzelfragen beim Vertragschluß nicht genügend Aufmerksamkeit gewidmet. In vielen Fällen wird der vom Vermieter vorgegebene Standardmietvertrag kritiklos akzeptiert. Um den Interessen des Unternehmens wirklich gerecht zu werden, muß ein Gewerbemietvertrag mehrere Voraussetzungen erfüllen. Besonders wichtig sind die Vereinbarungen zu der Laufzeit des Vertrages.

Das Interesse des Unternehmens geht dahin, für einen festgelegten Mindestzeitraum die Geschäftsräume nutzen zu können, aber ggfs. auch Verlängerungsoptionen zu haben oder umgekehrt die Möglichkeit vorzeitiger Vertragsbeendigung zu wahren. Ein plötzlich notwendiger Umzug wegen Auslaufens des Mietvertrages verursacht hohe Kosten, stört die Betriebsabläufe nachhaltig und beeinträchtigt die Beziehungen zu Kunden, die sich an den Standort gewöhnt hatten.

Auf der anderen Seite ist auch zu beachten, daß das Wachstum des Unternehmen oder andere Gründe den Umzug in neue Räume notwendig machen können. Besteht dann eine zu lange Vertragsbindung aus dem Mietvertrag, so kann das dazu führen, daß ein notwendiger Umzug unterbleiben muß. Auch die Miethöhe ist ein wichtiger Faktor. Die entsprechenden Klauseln bedürfen einer sorgfältigen Prüfung. Es ist eine unangenehme Situation, wenn beispielsweise eine Verlängerungsoption nicht wahrgenommen werden kann, weil der Vermieter plötzlich dramatische Mieterhöhungen verlangt. Häufig sind auch sonst in den umfangreichen Klauselwerken Bestimmungen enthalten, die der Gewerbemieter übersehen oder in ihrer praktischen Bedeutung unterschätzt hat. Dies führt dann häufig zu Streit bereits während des Mietverhältnisses.

Manche Gewerbemieter lassen sich in rechtlicher Hinsicht auch von Vorstellungen leiten, die sie aus dem Wohnraummietrecht kennen. Dabei wird leicht übersehen, daß das Gewerbemietrecht in entscheidenden Punkten vom Wohnraummietrecht abweicht. Vor allem nach Vertragsende entstehen häufig Streitigkeiten, besonders über teure Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten oder über das Schicksal von mieterseitigen Investitionen und Einbauten. Durch rechtzeitige vorherige sinnvolle Regelungen läßt sich ein solcher Streit vermeiden.

Die Gerichte werden auch häufig mit Streitigkeiten um den Bestand von Gewerbemietverhältnissen im Zusammenhang mit der Schriftform beschäftigt. Die Vereinbarung sehr langer Mindestlaufzeiten ist für Gewerbemietverträge typisch. Laufzeiten von über einem Jahr können nach dem Gesetz aber nur wirksam vereinbart werden, wenn für den gesamten Gewerbemietvertrag einschließlich etwaiger späterer Nachträge und Änderungen die Schriftform eingehalten wird. Ist dies nicht der Fall, gilt nicht die eigentlich beabsichtigte lange Vertragsdauer, sondern es gilt für beide Seiten die kurze gesetzliche Kündigungsfrist. Die Rechtsprechung stellt jedoch an die Einhaltung der Schriftform teilweise sehr strenge formale Anforderungen, die vielen Betroffenen nicht bekannt sind und daher in der Praxis oft nicht beachtet werden. Daher nehmen fachkundig beratene Vermieter und Mieter zunehmend ihre Chance wahr, sich unter Berufung auf mangelnde Schriftform aus nicht mehr erwünschten langen Restlaufzeiten zu lösen.

Nur wer sich rechtzeitig Klarheit über die Rechtsfolgen verschafft, die sich aus dem Mietvertrag ergeben können, kann sich erfolgreich vor vermeidbaren Nachteilen und unberechtigten Forderungen schützen.